再開発事業に係る用語
この事業計画では難しい用語がたくさん登場してきますので、その用語の意味を記載しています。
＜市街地再開発事業＞
第一種市街地再開発事業と第二種市街地再開発事業がある事業手法。
＜第一種市街地再開発事業＞
「権利変換」という方法によって、民間や県、市、公団が施行者が行う事業。
＜第二種市街地再開発事業＞
「用地買収方式」によって県、市、公団のみが行うことのできる事業。
＜権利変換＞
用地取得される土地や建物の権利を持っている方々に、その権利と見合う価額(等価)で、新しく建設されるビルの床とビルの敷地に関する権利に置き換えること。
＜用地買収方式＞
施行地区内の建物・土地等を施行者が買収または収用し、買収または収用された者が希望すれば、再開発ビルの床を与える方法。
＜管理処分方式＞
用地買収方式と同じ。
＜管理処分＞
地権者が、従前の資産を再開発ビルの床に移しかえる一連の手続き行為。具体的な内容は管理処分計画に定められる。
＜等価交換＞
土地の上にビルを建設し、地主はその土地評価額に相当する建物・土地共有持分を取得する。土地の一部と建物の一部を等価で交換すること。
＜用地取得費＞
地権者の合意により市が土地の取得を行う費用。
＜地権者＞
土地を使用収益する権利を有する、土地所有者
＜保留床＞
地権者が取得する権利のある床以外の市が保有する床の部分。
＜権利床＞
再開発時に地権者が権利として保有する床の部分。
＜保留床処分金＞
保留床を売却して得られるお金。
・先に事業に必要な保留床を保有するための資金を賄う必要があり、資金計画に含まれているのが保留床処分金です。
＜特定建築者＞
ビルの建設や保留床分の不動産売買を担う民間事業者。
・特定建築者は、将来的に市が売れ残った保留床を抱えるというリスクを回避するために有効な手段であり、不動産売買に長けた民間の活力を期待するものです。芦屋市に代わって、再開発ビルの設計、建築工事及び管理運営等を行う民間事業者のことです。また、再開発ビルの保留床は、特定建築者が一括して取得します。
＜地価公示＞
公的価格の一つで、国土交通省土地鑑定委員会が地価公示法に基づいて、毎年標準地を選定し正常に判定して決める価格。
・ここで公示される地価を「公示地価」と言います。地価公示をおこなう目的は、一般の土地の取引価格に対して一定の指標を与える為と、公共事業用地の取得価格の算定等の規準とされ、適正な地価の形成を行っていくことにあります。毎年１月１日の評価が、３月中旬頃に公表されます。
再開発事業にした理由
市が地権者との協議で導き出した最適な事業手法が『第二種市街地再開発事業（短く再開発事業という）』だったのです。これに対して補助金を認められていますので、事業手法が変更されるようなことがあれば、補助金を出す国としては、前提条件が変わるので国費の支援はできなくなるという事業計画なのです。主な目的は次のようなことです。
-
市全体の利用者が多いJR芦屋駅前の交通事情を良くしたい。
-
芦屋市のために協力してもらう人が、その地区に残りたいのに残れないプランを市は選ばなかった。
-
地権者がその地区を離れず住み続けるために、土地の確保でビルを建てる方法を選択した。
-
公益施設をつくるなど、駅前に人が集まる必要なもの、芦屋の賑わいをもたらすこと。
-
国からの補助金は、再開発事業をするためのものであり、他の事業手法や整備費用にできない。
-
南芦屋浜の埋め立て計画と連動している駅前広場を完成させ、駅北交通混雑や南芦屋浜のバス便の不足を解消させる。
これらの条件は、どれも担保されないといけない重要とされてきたものでした。ここまでの事業経過を知る限り、とてつもなく長く大変な道のりであったことは想像できます。
再開発事業の都市計画決定
平成２９年３月、再開発事業が都市計画決定されました。
平成３０年６月、前市長が示した計画を受けて、市議会は第二種市街地再開発事業の施工の条例に、全会一致で可決しました。
【議案審査】
第５１号議案 阪神間都市計画事業（芦屋国際文化住宅都市建設事業）第二種市街地再開発事 業の施行に関する条例の制定について
👉芦屋市ホームページ『会議録（定例会平成30年6月29日）』
